부동산을 물려받으면 명의를 상속인 앞으로 바꾸는 상속등기가 필요합니다. 이때 실제로 어떤 돈이 드는지 미리 알아 두면 준비가 수월합니다. 항목별로 나누어 정리합니다.

가장 큰 비용은 무엇인가요?

취득세입니다. 물려받은 부동산에 붙는 세금으로, 시가표준액을 과세표준으로 부과됩니다.

지방세법 제11조 제1항 제1호는 상속으로 인한 무상취득의 표준세율을 정하고 있습니다.

구분표준세율
농지시가표준액의 2.3%
농지 외 부동산시가표준액의 2.8%

여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 더해집니다. 다만 무주택 가구가 주택을 상속받는 경우 등 감면 규정이 적용될 수 있으므로, 관할 시·군·구청 세무부서에서 개별 사정을 확인해 보는 편이 정확합니다.

취득세는 언제까지 내야 하나요?

상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제1항). 상속인 전원 또는 피상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월입니다.

기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다. 등기를 미루더라도 취득세 신고 기한은 따로 챙겨야 합니다.

국민주택채권은 얼마나 부담되나요?

등기를 할 때는 국민주택채권을 일정액 사야 합니다. 매입 금액은 부동산 시가표준액에 비례해 정해지고, 지역과 금액대에 따라 매입 비율이 달라집니다.

여기서 오해하기 쉬운 부분이 있습니다. 채권을 산 금액 전부가 그대로 부담이 되는 것은 아닙니다.

대부분은 채권을 사자마자 은행에 되팝니다. 이때 되파는 값이 산 값보다 조금 낮은데, 그 차이만큼만 실제 부담이 됩니다. 이 차이를 할인 부담이라고 합니다.

할인율은 시장 상황에 따라 매일 바뀝니다. 그래서 실제 부담액은 접수하는 날에 따라 달라집니다. 매입 대상 금액이 소액이면 매입 자체가 면제되는 경우도 있습니다.

등기신청 수수료는 얼마인가요?

등기소에 신청서를 낼 때 부동산 1건당 수수료가 붙습니다. 인터넷등기소에서 전자표준양식(e-Form)으로 준비하거나 전자신청으로 접수하면 방문 접수보다 저렴합니다.

부동산이 여러 건이면 건수만큼 늘어나지만, 전체 비용에서 차지하는 몫은 크지 않습니다. 정확한 금액은 대법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다.

서류 발급 비용은요?

상속등기에는 여러 증명서가 필요합니다. 제적등본, 기본증명서, 가족관계증명서, 말소된 주민등록초본, 토지대장·건축물대장 등을 뗍니다.

한 통당 발급 수수료는 소액입니다. 다만 돌아가신 분의 옛 기록을 거슬러 올라가다 보면 여러 통을 떼게 되고, 상속인이 많으면 각자의 서류도 늘어나 합치면 무시하기 어려운 금액이 되기도 합니다.

맡기면 얼마나 더 드나요?

직접 하지 않고 법무사나 변호사에게 맡기면 보수가 추가됩니다. 보수는 부동산 가액과 건수에 따라 달라지며, 가액이 크거나 건수가 많으면 그만큼 올라갑니다.

상속인이 한두 명이고 부동산이 하나인 단순한 경우라면 직접 해 볼 만합니다. 반대로 권리관계가 복잡하거나 상속인이 많거나 해외 거주자가 있으면 맡기는 편이 수고를 덜 수 있습니다.

주의점

여기서 든 기준은 표준세율과 일반적인 구조를 정리한 것입니다. 정확한 비용은 부동산 가액과 지역, 건수, 감면 적용 여부에 따라 달라집니다. 특히 채권 매입 비율과 할인율, 각종 요율은 바뀔 수 있으므로 접수 시점에 은행이나 등기소에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.

정리

상속등기 비용은 취득세(농지 2.3%, 그 밖 2.8%)가 가장 큰 몫을 차지하고, 지방교육세·농어촌특별세와 국민주택채권 부담, 등기신청 수수료, 서류 발급비가 더해집니다. 취득세 신고 기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다. 국민주택채권은 산 금액 전부가 아니라 되팔 때의 차액만 실제 부담이 된다는 점을 기억해 두면 좋습니다. 사안에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 상황은 변호사와 상의하는 것이 안전합니다.