물려받는 부동산에 대출 담보나 가압류가 잡혀 있는 경우가 있습니다. 이런 부동산도 명의를 넘겨받을 수 있는지 걱정하는 분이 많습니다. 결론부터 말하면 권리가 붙어 있어도 상속등기는 그대로 할 수 있습니다. 다만 확인해야 할 순서가 있습니다.

권리가 붙어 있어도 등기가 되나요?

됩니다. 부동산에 어떤 권리가 설정되어 있어도 상속등기는 가능합니다. 상속으로 인한 소유권이전등기는 등기의무자의 협력 없이 상속인이 단독으로 신청하는 등기이기 때문입니다(부동산등기법 제23조 제3항).

다만 그 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 붙어 있던 권리는 그대로 유지된 채 상속인에게 넘어갑니다. 부동산의 상태를 그대로 물려받는 셈입니다.

근저당이 있는 부동산은 어떻게 되나요?

근저당은 대출을 받으면서 부동산을 담보로 잡아 둔 권리입니다. 이 경우 두 가지가 함께 넘어옵니다.

여기서 흔히 오해가 생깁니다. 대출 같은 금전채무는 성질상 나눌 수 있는 채무여서, 상속개시와 동시에 각 상속인에게 법정상속분에 따라 분할되어 승계됩니다. 상속인끼리 "한 사람이 다 갚기로" 협의했더라도 그것만으로 채권자에게 대항할 수는 없습니다.

한 사람이 채무 전부를 떠안고 나머지가 책임을 벗으려면 채권자의 승낙을 받는 면책적 채무인수가 필요합니다(민법 제454조). 은행과의 협의가 필요한 이유입니다. 실무에서는 일시 상환, 채무 인수, 새 대출로의 차환 등을 은행과 상의하게 됩니다.

가압류·압류가 걸린 부동산은요?

가압류는 채권자가 나중의 강제집행에 대비해 재산을 묶어 두는 조치이고, 압류는 실제 집행을 위해 처분을 막는 조치입니다.

이런 조치가 걸려 있어도 상속등기는 할 수 있습니다. 권리관계가 그대로 상속인에게 이전될 뿐입니다. 다만 묶여 있는 상태 자체는 풀리지 않습니다. 어떤 채무를 원인으로 걸린 것인지, 그 채무가 돌아가신 분의 것인지 확인해 두어야 이후 대응 방향을 잡을 수 있습니다.

세입자가 있는 부동산은 어떻게 되나요?

전세권이나 임차권이 설정된 부동산도 마찬가지입니다. 세입자의 권리는 그대로 이어받습니다.

이때 보증금을 돌려줄 의무도 함께 넘어옵니다. 상속인이 여럿이라면 누가 임대인 지위를 이어받을지 정리하고, 세입자에게 명의 변경 사실을 알려 두는 편이 분쟁을 줄입니다.

무엇을 먼저 확인해야 하나요?

가장 중요한 판단은 부동산에 딸린 빚의 크기입니다.

부동산에 붙은 대출이 부동산 가치보다 크거나, 전체적으로 물려받는 빚이 재산보다 많을 수 있습니다. 이럴 때는 상속 방식을 다시 검토해야 합니다.

두 절차 모두 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월 안에 가정법원에 신고해야 합니다(민법 제1019조 제1항). 기한이 짧으므로 채무 규모 확인을 서둘러야 합니다.

등기를 먼저 해도 되나요?

권하기 어렵습니다. 상속재산을 처분하거나 상속인으로서 권리를 행사하는 행위는 상속을 그대로 받겠다는 의사로 평가될 수 있어(민법 제1026조 참조), 이후 한정승인이나 포기가 제한될 여지가 있습니다.

순서는 반대입니다. 등기가 되는지만 보고 서두르지 말고, 딸린 채무의 규모를 먼저 확인하고 상속 방식을 정한 다음 등기를 진행해야 나중의 곤란을 줄일 수 있습니다.

정리

권리가 붙은 부동산도 상속등기는 가능하며, 근저당·가압류·전세권은 붙은 채로 넘어옵니다. 대출 같은 금전채무는 법정상속분대로 분할 승계되고, 상속인 간 협의만으로는 채권자에게 대항할 수 없어 면책적 채무인수에는 채권자의 승낙이 필요합니다. 무엇보다 딸린 빚의 규모를 먼저 확인하고 3개월의 기한 안에 상속 방식을 정하는 것이 순서입니다. 사안에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 상황은 변호사와 상의하는 것이 안전합니다.